Licencia de obra

La licencia de obra es el permiso que se solicita a la autoridad local para poder realizar cualquier tipo de construcción. Se trata de una autorización que depende de la normativa autonómica o municipal.

Dependiendo de la magnitud de la obra, puede ser necesario pedir una licencia o simplemente presentar una declaración responsable. Además, cada municipio puede establecer qué documentación requiere en cada caso

Normativa y requisitos de la licencia de obra

La licencia de obra es obligatoria siempre que vaya a llevarse a cabo una actuación sobre un local o edificio, ya afecte a la fachada, las divisiones interiores, la cubierta, las instalaciones, etc.

El Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) es la normativa local que regula los pasos y requisitos para conseguir la licencia de obra. Además, algunos municipios pueden haber creado Normas Urbanísticas específicas.

Por tanto, son las concejalías de Urbanismo las encargadas de tramitar estos permisos.

Según el tipo de obra a realizar, se exigen diferentes estudios y permisos. Por ejemplo, pueden solicitar un estudio de la gestión de los residuos que se van a generar.

¿Cuándo se necesita la licencia de obra?

Todos los ayuntamientos diferencian las obras en función de su magnitud.

De forma general, se requiere licencia de obra para demoliciones, instalaciones subterráneas, modificaciones de los edificios, obras de modificación de la disposición interior de los edificios, obras de nueva planta, movimientos de tierra, tala de árboles y otros supuestos.

Suele distinguirse entre obras menores y mayores, aunque cada localidad las denomina de forma diferente. En general, la diferencia entre unas y otras radica en la complejidad de la intervención. Cuando la obra consiste en modificar la estructura, el volumen o altura de la construcción, en este caso se habla de obra mayor.

Son obras menores las reparaciones, cambios de puertas, instalaciones de saneamientos, electricidad, etc.

Documentación necesaria

Cuando se trata de una obra menor, no se precisa proyecto técnico y basta con presentar una declaración responsable.

Sin embargo, en el caso de obras mayores, en primer lugar es necesario contar con un arquitecto o técnico que documente toda la información que se deben presentar. Aquí entra el proyecto con la memoria, los planos y el presupuesto.

Cómo pedir la licencia de obra

Según el ayuntamiento, la licencia puede solicitarse de forma presencial y/u online, dependiendo de si el promotor es persona física o jurídica. 

Esta debe pedirse antes de iniciar la obra. Si se trata de una obra menor, generalmente no será necesario hacerlo con mucha antelación. No obstante, para obras más grandes, en las que se exige mayor documentación, es conveniente anticiparse y tener previsión de los plazos que puede acarrear la aprobación de la licencia.

Precio de la licencia de obra

El precio de la licencia de obra comprende la suma de tres epígrafes:

• Los honorarios del personal técnico cualificado que prepare la documentación para la solicitud de la licencia.
• Las tasas urbanísticas.
• El impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que grava cualquier construcción que exija licencia de obras.

¿Quién puede pedir la licencia de obra?

La solicitud de la licencia de obra puede realizar cualquier persona física, jurídica o comunidades de bienes o propietarios. 

Habitualmente son los técnicos contratados quienes presentan la solicitud, ya que estos deben visar el proyecto en caso de ser necesario.

La licencia de obra ¿tiene caducidad?

Sí, las licencias de obra dan un período de tiempo para iniciar las obras y otro para ejecutarlas. Los plazos los marca la normativa local vigente, por lo que debe consultarse cada caso en función del lugar donde van a tener lugar las obras.

Se puede pedir una prórroga para finalizar las obras, pero si esta caducase nuevamente, el ayuntamiento abrirá un expediente de caducidad de la licencia, lo que obligará a empezar de cero y solicitar nuevamente la licencia y pagar las tasas.

Una vez abierto el expediente de caducidad, las obras no pueden continuar. La autoridad competente permitirá presentar alegaciones y si se demuestra que las obras terminarán en un plazo coherente, se puede obtener otra prórroga.